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Bei der Vermietung von Wohnungen können Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder auch gar keine steuerlich relevante Einkunftsquelle vorliegen.

Bei der Unterscheidung zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus Gewerbebetrieb kommt es darauf an, ob sich die Tätigkeit des Vermieters auf die bloße Überlassung des Bestandgegenstandes beschränkt. Für die Annahme eines Gewerbebetriebes sind neben der Überlassung des Bestandobjektes zusätzliche Leistungen, die für einen Gewerbebetrieb typisch sind, erforderlich.

Nach Ansicht der Finanzverwaltung führen folgende Nebenleistungen zu Einkünften aus Gewerbebetrieb:

  • Verpflegung der Mieter bei Vermietung von mehr als 10 Betten
  • tägliche Reinigung bei Vermietung von mehr als 10 Betten
  • Überwachungs- und Fahrzeugpflegedienstleistungen bei (Kurz-)Parkplätzen
  • Reinigung sanitärer Anlagen, Platzpflege, Strom- und Wasserversorgung beim Betrieb von Campingplätzen
  • bei Vermietung von Sportstätten deren Wartung und Instandhaltung oder deren Verbindung mit einer Freizeiteinrichtung oder einem Restaurationsbetrieb

Gewerbebetrieb, obwohl nicht mehr als 10 Betten

In einem kürzlich ergangenen Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG) sah dieses Einkünfte aus Gewerbebetrieb gegeben, obwohl die Zehn-Betten-Grenze nicht überschritten wurde. Im gegenständlichen Fall waren die zusätzlich erbrachten Nebenleistungen (Kinderbetreuung, Begleiten der Gäste auf Skitouren etc.) mit einem Hotelbetrieb vergleichbar. Es ist somit auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen.
Die Einstufung, ob Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen, kann Auswirkungen auf die Abschreibungssätze beim Gebäude, den Gewinnfreibetrag und auf die Vortragsfähigkeit von Verlusten haben.

Liebhaberei

Eine Wohnungsvermietung kann auch eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei sein. Von Liebhaberei ist auszugehen, wenn eine Tätigkeit mittel- bis langfristig keinen positiven Gesamterfolg erwarten lässt und daher keine steuerlich relevante Einkunftsquelle darstellt. Wird eine Tätigkeit als steuerliche „Liebhaberei“ eingestuft, so dürfen daraus resultierende Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Andererseits sind zufällig erwirtschaftete Gewinne nicht steuerpflichtig.

Haben Sie geplant, eine Wohnung zu erwerben, um diese zu vermieten, sollten Sie sich vorab mit uns in Verbindung setzen, damit wir für Sie im Vorfeld die steuerlichen Konsequenzen beurteilen können.